Acción de rescisión de contrato de arrendamiento, acción de terminación o especial de desahucio

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A través de los años hemos escuchado en charlas de familia o amigos que alguien ha tenido problemas en relación a algún arrendamiento, que es lo más común,  por ello elegí  precisar en este artículo lo que en la función jurisdiccional  me ha permitido vivir y que considero pertinente se conozca más este aspecto tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Lo anterior, con la intención de evitar terminar en una mala relación entre las partes como así sucede,  lo que conlleva a olvidar que algún día existió una buena relación de alguien, que decidió rentar su casa a otro que la necesitaba y que pactaron lo que en ese momento les pareció justo y que  se podría cumplir.

Cuando ya se tiene enfrente el problema legal, genera tanto desgaste físico y mental, por incertidumbre de lo que va a pasar, por lo que  es necesario puntualizar algunos puntos que  confunden las personas que  están inmersas en una relación de  arrendamiento.

A mi parecer las tres acciones más comunes que se ejercitan  en relación a este tema  son la de terminación, de rescisión y especial de desahucio, en donde es pertinente citar los efectos de cada una.

La terminación de  contrato  como así de claro se entiende, es  la acción que permite se obtenga la desocupación de un inmueble porque el contrato ha terminado, pues es evidente que la ocupación por arrendamiento no es vitalicia aunque se esté al corriente del pago de las rentas.

Este aspecto  es en donde los demandados confunden y oponen como excepción estar al corriente en el pago de las rentas del inmueble; sin embargo, dicha excepción no es la que va a destruir la acción de terminación de contrato, puesto que al iniciar esta acción, la intención del dueño del inmueble es la desocupación aunque no se adeuden rentas.

Y en esta vertiente puede haber dos supuestos:

1.- Que el contrato esté por vencerse.-  en donde se deberá hacer del  conocimiento del inquilino la conclusión,  para evitar la tacita reconducción que equivale a  evitar que el contrato se convierta en tiempo indefinido, aunque esto  no quiere decir vitalicio.

2.- Que el contrato esté vencido.-  es decir habiéndose convertido el contrato  por tiempo indefinido,  se requerirá ahora como un requisito de procedibilidad de la acción, en dar el aviso indubitable para volver  a fijar un tiempo definido conforme lo dispone el artículo 2468 del código civil vigente en el Estado de Hidalgo.

Debiendo reiterar que esta acción va dirigida a la desocupación, aunque el inquilino esté al corriente en el pago de sus rentas; y si el juez declara la procedencia de tal acción, los efectos serán que se declare terminado el contrato y se condene al demandado o demandados a la desocupación  del inmueble arrendado y el pago de las rentas vencidas.

En relación a la rescisión del contrato de arrendamiento se da aunque el contrato mismo no haya terminado, es decir, cuando surge una causal  legal por la que  amerite la rescisión, y nuestra legislación  sustantiva civil en su  artículo 2479 establece las causas de rescisión:

I.-  Por la falta de pago de la renta.

Ii.- Por usarse la cosa  contra el uso, naturaleza o destino  convenido.

Iii.- Por el subarriendo.

Es decir, si se probare cualquiera de las causales citadas,  aunque el inquilino pagara dentro del juicio, no destruiría la acción de rescisión salvo aceptación de la parte actora, porque la falta de pago ya se ha materializado antes de la presentación de la demanda,  y lógicamente  el juzgador en sentencia definitiva tendría que declarar la procedencia de la acción de rescisión y los efectos de la misma serían la condena al o los demandados a la desocupación del inmueble.

Y finalmente en relación al juicio especial de desahucio,  es una opción del dueño del inmueble, para que obtenga el pago de las rentas  y  la desocupación del inmueble aunque no preponderantemente esto último.

Esta acción tiene un beneficio para el inquilino, pues únicamente se procede a interpelar a éste para que compruebe estar al corriente en el pago de las rentas, y de no estarlo puede pagar en ese momento o dentro del juicio, y ello le da el beneficio de continuar ocupando el inmueble y dar por concluido el juicio, salvo que no realizara el pago, lo que entonces traería como consecuencia la desocupación del inmueble y el pago de las rentas vencidas.

Esperando que este comentario sobre  los conflictos de arrendamiento tenga alcances de mejor comprensión y disipe  confusiones.

Magistrada Blanca Sánchez Martínez, integrante del

Tribunal Superior de Justicia del Estado de Hidalgo

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